Justicia y Leyes

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Subrogación Hipotecaria

Una subrogación es un trámite por el cual podemos cambiar nuestro préstamo hipotecario de una entidad a otra. El objetivo de esta operación es conseguir una mejora en las condiciones económicas de nuestro préstamo, sin necesidad de cancelarlo y formalizar uno nuevo.

Debemos tener en cuenta que al solicitar una subrogación de hipoteca podremos modificar los tipos de interés aplicados o el plazo de amortización, pero el resto de condiciones no podrán ser alteradas.

En un mercado hipotecario como el español donde los tipos de interés han variado fuertemente en los últimos años puede resultar muy provechoso considerar una subrogación hacia una entidad que ofrezca unos mejores tipos de interés, típicamente medidos como un diferencial sobre el índice Euribor.

¿Cuáles son los gastos de subrogación?

Llevar a cabo una subrogación implicará una serie de gastos, de forma que la diferencia entre el ahorro que podemos lograr y estos gastos determinará si es interesante realizar la subrogación.

Los gastos para la subrogación de una hipoteca se dividen en notaría, registro y gestoría, y a esto tendremos que añadirle la comisión de subrogación que hayamos firmado con nuestra actual entidad.

Para una hipoteca con un capital de 180.000 euros los gastos relativos a notaría, registro y gestoría ascenderían a 1.045 euros, mientras que la comisión de subrogación suele ser un valor no superior al 1%, es decir, 1.800 euros como máximo.

¿Cuánto dinero me ahorraré con la subrogación?

Para decidir si la subrogación será rentable tendremos que calcular el dinero que podemos ahorrarnos gracias a la disminución de los tipos de interés.

Para llevar a cabo este cálculo puedes usar un simulador de hipotecas (calculadora). Haz el cálculo de tu cuota mensual con el actual tipo de interés, y realiza el mismo cálculo con el que conseguirías a través de la subrogación.

Si el ahorro que logres fuese superior a los gastos de la hipoteca te interesaría solicitar una subrogación.

Subrogación a la hipoteca del promotor

El promotor de nuestra vivienda puede hacer realizado la construcción de la vivienda a través de la financiación del solar y la obra. En estos casos la vivienda está hipotecada por el promotor de la misma, y se nos ofrece la posibilidad de subrogarnos a esta hipoteca.

Será necesario estudiar las condiciones de la hipoteca contratada por el promotor, ya que si decidimos subrogarnos a la misma no tendremos que asumir los gastos de constitución de una nueva hipoteca. En cualquier caso, si decidimos solicitar nuestra propia hipoteca, el promotor está obligado a asumir los costes de cancelación de su préstamo hipotecario.

Más información | Tablas de gastos para creación y subrogación de hipotecas
Más información | Ofertas en subrogación de hipotecas
Más información | Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios (boe.es - PDF)

Durante las próximas semanas generaremos guías personalizadas de subrogación para cada banco (BBVA, Santander, ING Direct, Bankia, etc). En estas guías mostraremos los gastos para cada tipo de hipoteca así como las mejores opciones de subrogación.


Obtenga más información sobre la subrogación de hipotecas en el blog Mi Hipoteca:

Encuentra las respuestas a estas preguntas en este enlace: Subrogación de Hipotecas. O consulta el nuevo blog sobre hipotecas y Euribor.